Nikdo nechce být předsedou SVJ. Je řešením profesionální předseda?

Výbor odstoupil, na shromáždění se nikdo nepřihlásil a termín pro zápis do rejstříku se blíží. Situace, kterou zná mnoho domů. Řešením může být profesionální předseda: odborník, který funkci statutárního orgánu vykonává jako službu.

Výbor, nebo předseda?

Statutárním orgánem společenství je podle občanského zákoníku buď výbor (zpravidla tři a více členů), nebo předseda společenství, pokud to stanovy určí. Předseda jako jednočlenný orgán rozhoduje rychleji a nemusí svolávat schůze výboru. Proto je pro profesionální výkon funkce obvyklejší varianta.

Kdy to dává smysl

• Nikdo z vlastníků nechce nebo nemůže funkci vykonávat.
• Výbor se nedokáže shodnout a dům se nehýbe.
• Nový dům, kde se vlastníci zatím neznají.
• Placený výbor stojí víc než odborná služba.
• Vlastníci se obávají odpovědnosti za případné škody.

Co profesionální předseda dělá

• organizuje a svolává shromáždění, připravuje podklady k hlasování,
• jedná za společenství a rozhoduje o běžných záležitostech,
• řídí a kontroluje správce, účetnictví a dodavatele,
• řeší dluhy vlastníků,
• spolupracuje s kontrolní komisí nebo revizorem.

Jak na přechod

1. Setkání s vlastníky. Profesionální předseda představí, jak bude pracovat, a odpoví na dotazy.
2. Změna stanov. Stanovy musí umožnit volbu předsedy, který v domě nevlastní jednotku, a zřídit kontrolní orgán.
3. Shromáždění. Schválí změnu stanov a zvolí předsedu.
4. Smlouva a zápis. Podpis smlouvy o výkonu funkce a návrh na zápis do rejstříku.

Odpovědnost: proč se jí lidé bojí

Člen statutárního orgánu musí jednat s péčí řádného hospodáře: pečlivě, s potřebnými znalostmi a v zájmu společenství. Kdo tuto povinnost poruší a způsobí škodu, může ji muset nahradit ze svého. Pro sousedy, kteří funkci dělají po večerech, je to často hlavní důvod, proč kandidaturu odmítnou. Profesionální předseda tuto odpovědnost přebírá jako součást své práce a měl by ji mít krytou pojištěním.

Na co si dát pozor ve smlouvě

• Rozsah služby. Co je v ceně (shromáždění, kontrola správce, jednání s úřady) a co se účtuje zvlášť.
• Pojištění odpovědnosti. Požadujte doklad o pojištění a výši pojistného limitu.
• Výpovědní lhůta. Společenství musí mít možnost spolupráci ukončit v rozumné lhůtě.
• Předání dokumentů. Při skončení funkce musí předseda vše předat nástupci včetně přístupů k účtům.
• Pravidelné reporty. Dohodněte, jak často a v jaké podobě budete dostávat přehled o hospodaření.

Kontrolní seznam před rozhodnutím

• Víme, proč chceme profesionálního předsedu, a shodneme se na tom.
• Máme návrh změny stanov a termín shromáždění.
• Někdo z vlastníků je ochotný dělat revizora nebo člena kontrolní komise.
• Máme smlouvu s jasným rozsahem, cenou a výpovědní lhůtou.
• Předseda doložil pojištění odpovědnosti.

Kolik to stojí

Odměna se fakturuje společenství jako služba. Společenství z ní neodvádí zdravotní ani sociální pojištění, což u odměn členů výboru platí. V praxi tak bývá profesionální předseda srovnatelný s odměnou výboru, nebo levnější.

Předpisy a zdroje

• Občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb.: § 159 (péče řádného hospodáře), § 1205 a násl. (statutární orgán)

Znění předpisů ověřujte vždy v aktuální podobě. Odkazy vedou na veřejně dostupný přehled předpisů.